相続登記とは 概要 相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を相続人に変更する登記手続きのことです。2024年4月からは相続登記が法律上義務化され、正当な理由なく期限内に登記を行わない場合には過料の対象となる可能性があります。 市街化調整区域の土地との関係 市街化調整区域内の農地や山林は、都市部の住宅地に比べて相続後の活用方法が分からず、相続登記が後回しにされがちな傾向があります。しかし、登記が未了のまま相続人が増えていくと、将来的な売却時に必要な共有者全員の同意を得ることがより困難になります。 売却を検討する際のポイント 市街化調整区域の土地の売却を検討する際は、まず相続登記が完了しているかを確認し、未了の場合は司法書士等の専門家と連携しながら、売却活動と並行して手続きを進めることが望ましいでしょう。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

農業振興地域(農振地域)とは 概要 農業振興地域とは、農業振興地域の整備に関する法律(農振法)に基づき、農業の健全な発展を図るべき地域として都道府県知事が指定する区域です。市街化調整区域の多くは、この農業振興地域と重なっている場合があります。 農用地区域(青地)との関係 農業振興地域の中でも、特に農業上の利用を確保すべき土地は「農用地区域」として指定され、地図上で青く着色されることから通称「青地」と呼ばれます。青地に指定された農地は、原則として農地転用が認められません。 売却・活用における注意点 農業振興地域内の農地を売却・転用する場合は、まず農用地区域(青地)に該当するかどうかを確認し、該当する場合は農用地区域からの除外(いわゆる「農振除外」)の手続きが必要になることがあります。この手続きには一定の期間を要するため、早めの確認が重要です。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

42条2項道路(みなし道路)とは 概要 42条2項道路とは、建築基準法第42条第2項に基づき、建築基準法が施行された時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道について、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるものです。「みなし道路」とも呼ばれます。 セットバックとの関係 42条2項道路に接する敷地に建築物を建てる場合は、原則として道路の中心線から2m後退した線を道路境界線とみなす「セットバック」が必要です。セットバックした部分は、実質的に道路として提供することになり、建蔽率・容積率の計算上の敷地面積にも算入できません。 市街化調整区域との関係 市街化調整区域内の古くからの集落などでは、この42条2項道路に接する土地も多く見られます。接道自体は満たしていても、セットバックによって有効な敷地面積が減少する点や、開発許可の要件と合わせて確認する必要がある点に注意が必要です。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

位置指定道路とは 概要 位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁からその位置の指定を受けた私道のことです。土地を建築物の敷地として利用するために新たに造られる道路で、指定を受けることで建築基準法上の「道路」として扱われます。 接道義務との関係 位置指定道路に2m以上接していれば、原則として接道義務を満たすことになり、その道路に面する土地に建築が可能になります。ただし、私道であるため、維持管理の責任や掘削の際の承諾など、公道とは異なる注意点があります。 売却時の確認事項 位置指定道路に接する土地を売却する際は、道路の所有者(共有の場合を含む)や、通行・掘削に関する承諾の有無を確認しておくことが望ましいでしょう。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

建ぺい率・容積率とは 概要 建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積(建物を真上から見た際の面積)の割合、容積率とは敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことで、いずれも都市計画法・建築基準法に基づき、用途地域ごとに上限が定められています。 市街化調整区域における考え方 市街化調整区域には原則として用途地域が定められていないため、建ぺい率・容積率も一律には定まっていません。ただし、開発許可を受けて建築する場合には、自治体の開発許可基準の中で個別に建ぺい率・容積率の上限が定められていることが一般的です。 土地の価値との関係 建ぺい率・容積率は、その土地にどれだけの規模の建物を建てられるかを左右するため、土地の評価額にも直接影響します。市街化調整区域の土地を売却・活用する際は、開発許可が下りた場合にどの程度の建物が建築可能かをあわせて確認することが重要です。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

農用地区域(青地)とは 概要 農用地区域とは、農業振興地域の中でも、今後相当長期間にわたり農業上の利用を確保すべき土地として指定される区域で、地図上の色分けから「青地」と通称されます。対して、農業振興地域内でも農用地区域に指定されていない土地は「白地」と呼ばれます。 市街化調整区域との重なり 市街化調整区域内の農地は、農業振興地域・農用地区域(青地)にも同時に指定されているケースが多く、この場合は都市計画法と農振法・農地法の両方の規制を受けることになります。 実務上のポイント 青地に指定された農地の転用は原則として認められないため、売却を検討する際は、農業委員会や市区町村の農政担当窓口で「農振除外」の可能性を確認することが第一歩となります。除外が認められない場合は、農地のまま活用する方法を検討することもあります。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

分家住宅とは 概要 分家住宅とは、都市計画法第34条第1号などに基づき、市街化調整区域内にもともと住んでいた農家などの世帯から独立する家族(分家)が、新たに住宅を建築するために例外的に開発許可が認められる制度です。 主な要件 分家住宅として開発許可を受けるためには、申請者がその市街化調整区域指定前から一定期間その地域に居住する世帯の跡取り以外の家族であることや、他に住宅を所有していないことなど、自治体ごとに細かな要件が定められています。 実務上の注意点 分家住宅として建築された住宅は、将来の売却時に「分家要件を満たす人にしか売却できない」などの制限が付されている場合があり、通常の住宅と同じ感覚で売買できないケースがあるため、事前の確認が特に重要です。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

非線引き区域(白地地域)とは 概要 非線引き区域とは、都市計画区域の中で市街化区域・市街化調整区域の線引きが行われていない区域のことで、「白地地域」とも呼ばれます。地図上で区域区分が色分けされる際、この区域が白く表示されることに由来する通称です。 市街化調整区域との違い 市街化調整区域が「開発を抑制する」ことが明確に位置づけられているのに対し、非線引き区域は開発の抑制・促進のどちらの方針も明確でない位置づけといえます。ただし、非線引き区域であっても用途地域が定められている場合や、独自の開発許可基準が設けられている場合があるため、規制がまったくないわけではありません。 実務上の注意点 非線引き区域は自治体ごとに取り扱いの差が大きいため、市街化調整区域と同様に、個別の自治体への確認が欠かせません。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

買取と仲介の違いとは 概要 不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、個人の買主を探して契約を成立させる方法です。買取とは、不動産会社自身が買主となって直接土地を購入する方法です。 市街化調整区域の土地における違い 市街化調整区域の土地は、建築の制限が大きいことから、一般の個人買主を仲介で見つけることが難しいケースが多く見られます。買取であれば、市街化調整区域の取り扱いに詳しい不動産会社が直接購入するため、買主探しの期間を待たずに売却が完了するという特徴があります。 選び方のポイント 一般的に、買取価格は仲介による売却価格よりも低めになる傾向がある一方、仲介手数料が発生しない、契約不適合責任が免除されることが多い、売却時期を確定できるといったメリットがあります。市街化調整区域のように仲介での売却が難航しやすい土地では、買取という選択肢を早い段階で検討することが、結果的に負担の少ない売却につながる場合があります。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街

都市計画区域とは 概要 都市計画区域とは、都市計画法に基づき、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域として、都道府県が指定するエリアのことです。市街化区域・市街化調整区域という区分(線引き)は、この都市計画区域の中でさらに行われるものです。 区域区分との関係 すべての都市計画区域で線引きが行われているわけではなく、線引きが行われている区域を「線引き都市計画区域」、行われていない区域を「非線引き都市計画区域」と呼びます。さいたま市を含む多くの都市部では線引きが行われていますが、地方部では非線引きの都市計画区域も多く存在します。 土地探しの視点 土地の資料に「都市計画区域内」「都市計画区域外」と記載されている場合、まずそもそも都市計画法の規制対象かどうかが分かれる重要な情報です。都市計画区域外の土地は、市街化調整区域とはまた別の視点での確認が必要になります。 さいたま市の市街化調整区域についてのご相談は、さいたま市の市街化調整区域買取の専門家ジェイエム株式会社まで、無料査定・秘密厳守でお気軽にお問い合わせください。

接道義務とは 制度の概要 接道義務とは、建築基準法第43条に基づき、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路(建築基準法上の道路)に2m以上接していなければならないとする規定です。この要件を満たさない敷地には、原則として新たに建築物を建てることができません。 「建築基準法上の道路」は必ずしも見た目の道の広さだけで判断されるものではなく、42条各項に定められた種類(公道、位置指定道路、みなし道路など)に該当するかどうかがポイントになります。 市街化調整区域における注意点 市街化調整区域内は市街化区域に比べて道路整備が後回しにされてきた経緯があるエリアも多く、接している道が建築基準法上の道路に該当しない、いわゆる「無接道」の土地も少なくありません。 無接道の土地であっても、隣接地の一部を買い増して接道要件を満たす、あるいは43条2項の許可を活用するなど、個別の対応策が検討される場合があります。 売却における留意点 接道状況は建築の可否に直結するため、土地の売却を検討する際は、登記簿や公図だけでなく、実際の道路の種類・幅員・所有者を現地と役所の両方で

農地転用とは 制度の概要 農地転用とは、農地を宅地・駐車場・資材置き場などの農地以外の用途に変更する行為を指します。農地法では農地を保護する観点から、転用には許可または届出の手続きが義務づけられています。 自己所有の農地を自ら転用する場合は農地法第4条、所有権や賃借権の移転を伴って転用する場合(売買など)は同法第5条の許可が必要です。市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出で足りる場合が多い一方、市街化調整区域内の農地は都道府県知事等の許可が必要となり、ハードルが高くなります。 市街化調整区域との関係 市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、優良な農地を保全する目的とも重なりやすく、転用許可の審査はより慎重に行われる傾向があります。 特に「農用地区域(青地)」に指定されている農地は、原則として転用が認められないなど、農地の中でもさらに厳しい規制が課されている場合があります。 売却時に確認すべきこと 農地を売却する際は、転用の許可が下りる見込みがあるかどうかによって、買主の見つかりやすさや売却価格が大きく変わります。相続などで農地を引き

線引きとは 制度の概要 線引きとは、都市計画法に基づき、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分する都市計画決定の通称です。市街化区域は「既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています。 線引きは都道府県(または政令指定都市)が都市計画区域ごとに行うもので、その決定内容や見直しの時期は自治体によって異なります。 さいたま市・埼玉県における考え方 同じさいたま市内や近隣市であっても、線引きが行われた時期や区域区分の考え方によって、市街化区域と市街化調整区域の境界線は複雑に入り組んでいることが少なくありません。 隣接する土地であっても一方は市街化区域、もう一方は市街化調整区域という「線引きの境界」に位置するケースもあり、実際の利用価値が大きく異なることがあります。 確認方法 ご所有の土地がどちらの区域に該当するかは、市区町村の都市計画課の窓口や、都市計画情報のインターネット公開サービスで確認することができます。 さいたま市の市街化調整

用途地域とは 制度の概要 用途地域とは、都市計画法に基づき、住居系・商業系・工業系など、土地の使い方に応じて市街化区域内に定められる地域区分です。用途地域ごとに、建築できる建物の種類や用途、建ぺい率・容積率、高さ制限などの基準が定められています。 例えば、第一種低層住居専用地域では大規模な商業施設の建築が制限される一方、商業地域では住宅から店舗、オフィスまで幅広い用途の建物が建築可能です。 市街化調整区域との違い 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であるため、原則として用途地域は定められていません。そのため、市街化調整区域内の土地の建築可否は、用途地域による制限ではなく、開発許可制度(都市計画法第29条・第34条など)によって個別に判断されます。 同じ「建築が制限されている」土地であっても、用途地域による制限(市街化区域内)と、市街化調整区域であることによる制限とでは、根拠となる制度も、制限の解除・緩和の方法もまったく異なる点に注意が必要です。 土地探しにおけるポイント 土地を購入・売却する際は、まず市街化区域か市街化調整区域かを確認した

建築確認とは 制度の概要 建築確認とは、建築主が建物を建てる前に、その計画が建築基準法をはじめとする関係法令に適合しているかどうかを、建築主事(自治体)または指定確認検査機関が審査し、「確認済証」を交付する手続きです。確認済証の交付を受けないまま工事に着手することは法律で禁止されています。 工事完了後には「完了検査」を受け、「検査済証」の交付を受けることで、建物が適法に完成したことが公的に証明されます。 市街化調整区域における位置づけ 市街化調整区域内で建築を行う場合、通常の建築確認手続きに加えて、都市計画法に基づく開発許可または建築許可を別途受ける必要があるケースが一般的です。開発許可等が下りていない状態では、そもそも建築確認の申請自体が受理されないこともあります。 そのため、市街化調整区域内の土地では「建築確認さえ取れれば良い」という単純な話ではなく、開発許可の段階からクリアする必要がある点が、市街化区域内の土地との大きな違いです。 中古住宅を購入・売却する際の注意点 既存の建物を売買する場合も、検査済証の有無や、増改築の際に建築確認を受けて

生産緑地とは 制度の概要 生産緑地とは、生産緑地法に基づき指定される市街化区域内の農地で、良好な都市環境の保全に資する農地として、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といった税制上の優遇を受けられる制度です。その代わりに、指定を受けた農地所有者には、指定期間中の営農義務が課されます。 指定を受けるためには、一定面積(条例により緩和されている自治体もありますが、基本は500㎡以上)などの要件を満たす必要があります。 市街化調整区域との関係 生産緑地は制度上「市街化区域内」の農地を対象とするものであり、市街化調整区域内の農地とは根拠法令も制度趣旨も異なります。もっとも、いずれも「農地の保全」という点で共通しており、両者を混同されるケースも見られます。 市街化調整区域内で農業を営んでいた土地が、その後の区域区分の変更によって市街化区域に組み込まれ、生産緑地の指定を受けているというケースもあります。 売却・転用を検討する際の注意点 生産緑地の指定期間中に転用や売却を行うには、原則として市区町村長への買取り申出などの手続きが必要となり、通常の農地よりも手続き

開発許可とは 制度の概要 開発許可とは、都市計画法に基づき、主として建築物の建築や特定工作物の建設を目的とした「開発行為」(土地の区画形質の変更)を行う際に、都道府県知事(政令指定都市・中核市では市長)から受けなければならない許可です。無許可で開発行為を行うと、工事の中止命令や原状回復命令の対象となる可能性があります。 市街化区域では一定規模(概ね1,000㎡)以上の開発行為に許可が必要とされるのに対し、市街化調整区域では原則として規模にかかわらず開発行為そのものが厳しく制限されています。 市街化調整区域における位置づけ 市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と都市計画法で定義されているため、住宅や店舗の新築を目的とした開発行為は原則として認められません。 ただし、都市計画法第29条・第34条などに定められた要件を満たす場合には、例外的に開発許可を受けられるケースがあります。代表的な例としては、農家の分家住宅、既存集落における自己用住宅、日常生活に必要な店舗などが挙げられます。 実務上のポイント 開発許可の取得可否は、土地の立地・地目・接道状

都市計画法34条とは 条文の趣旨 都市計画法第34条は、市街化調整区域において「開発許可をしてはならない」という原則に対する例外規定です。同条では、周辺の生活環境の維持や公益上必要な施設の建設など、一定の目的に合致する開発行為に限り、許可を与えることができると定めています。 条文は第1号から第14号までに区分されており、それぞれ沿道サービス施設、日常生活に必要な店舗、農林漁業用施設、分家住宅など、認められる開発行為の類型が具体的に列挙されています。 市街化調整区域における実務上の意味 34条の各号に該当するかどうかは、申請者の要件(その地域に一定期間居住しているかなど)や建物の用途によって細かく判断されるため、同じ土地であっても申請者や計画内容によって許可の可否が変わることがあります。 自治体によっては、34条の運用基準を独自に定めた条例やガイドラインを設けている場合もあり、さいたま市など各市区町村ごとの取り扱いを確認する必要があります。 売却を検討する際のポイント 市街化調整区域の土地を売却する際、34条のどの号に該当する可能性があるかを事前に